新しい住まいも、入居時よりどんどん古くなり
悪くなる方向に進むだけです。
大切な住まいを「長持ち」させ快適に
過ごすためにも
日頃からの「維持管理」が欠かせません。
お手入れの計画は10年ごとが目安です。
建物の外部は年がら年中空間に暴露されて、自然を相手に
耐えて行かなければなりません。表面が酸性雨とか大気汚染
紫外線．オゾン.それに加えて地震等に侵され 劣化が促進して
風化現象老化現象が進んでいく、非常に厳しい条件の中に、
さらされている建物の外部ですから
維持管理が必要なのです。
放置すると、大切な住まいも快適さが損なわれ建物の
寿命が短くなります。
早いうちにチェックし手入れをすることが、結果的に安い維持費で
住まいを長持ちさせるコツなのです。
 点検チェックはどうやって
やればいいのですか？ |
点検方法は簡単です。あなたの目（目視）と
手（触覚）で調べられます。
◆ 点検チェック ◆
＊既存の防水層の不具合が無いでしょうか？
新築から10年以内の場合
何らかの不具合が見つかった場合、施工業者（防水工事店）に
建設会社を通じて直して下さい。原則として10年以内であれば
保証がつき修理無料です。
新築から10年超過の場合
10年以上経年していた場合は直接防水工事店で
修繕を依頼して下さい。
＊防水の保護塗料が風化して防水層が透けて
見えていませんか？
防水保護塗料には保証が付いておりません。
材料メーカーによって
多少材質の違いがあって、早く塗料が風化して
飛んでしまうものもあります。
防水層がすけて見えている場合、早めの塗り直しが必要です。
＊壁を手の指でこすって見ましょう
指に埃が付きましたか? それとも塗料でしょうか？
塗料が指に付いてくる状態の場合、
ここ１～2年の内に塗り替えを計画して下さい。
またもう少し強くこすって見て下地が透けて見える様であれば
すぐにでも計画してください。
＊サッシュと壁の取り合いのシール材を見ましょう
●シールの剥離（両サイド）
●シール中央部亀裂 しわしわが有るか無いか
（換気扇周りもチェックしましょう）
●クーラー配管、電気配線、その他壁貫通取り込み
取り付け物周りのシール
（大雑把ですが,壁の種類とシールの大切さが判ります）
3－1．鉄筋コンクリート壁
亀裂から白っぽいあく又はさび色に似た汚れが
流れ出ていないか。？
壁の打継ぎ目地（横方向）伸縮目地（縦方向）
シールの切れ.老化.風化現象
シール材は変化していましたか ?
変化があれば早めに計画、
（外壁の塗り替え工事に織り込んで下さい）
3－2. シール材が新築から雨漏りを凌いでいる壁の種類
ピーシー版壁目地シール.
金属化粧版壁目地のシール.
エーエルシー目地シール.
モエンサイデング壁目地シール．
カーテンウオール壁目地シール（ガラス嵌め込み取り合いシール）
中空プレイキャスト版壁目地シールの老化による
風化及び亀裂又は剥離等に注目,
あれば改修計画を立てましょう
3ー3. タイル貼り壁
タイル壁目地は打ち継ぎ．伸縮目地シールが有りますが、
建築構造に依ってそれぞれ下地作りが違うようで，
今では何種類かの工法があるようですが
伸縮目地作りは、
原則として梁柱の通りに目地がとって有りシールがして有ります
タイル壁の目視点検と注意事項
タイルの欠落部,亀裂部コンクーリトのアク又は赤錆色で
汚れている所がある亀裂でないところのタイル目地から出ている
上記の状態でしたら早急に専門工事店に
ご相談の上改修計画を立てましょう。
注意事項
昭和４０年～５５年頃の鉄骨構造のタイル壁仕上げの建造物は
タイルの剥落事故が過去にテレビニュース．
新聞等の報道でみましたが
報道されなかった事故件数を含むとかなりあり、
まだこうした建物が
多々有るのではないかと心配に思います。
こうした剥落事故原因は
タイル下地に有ります
タイル壁にキレツが来ます.
キレツが来た時には壁に穴があいたと、
思ってください
此処から雨漏りが始まります最初小さいキレツも
年月が立つほどにひどく悪くなって行くだけで、
雨漏りもひどくなってきます
そしてタイル壁の真中ほど13～15cm
空間になって(断熱材が入っている)仕上がります。
長年雨漏りの繰り返しで、しみった水分でラス網.鉄骨.釘等、
錆びてぼろぼろになってしまい木の下地も水分を吸っては、
時期に寄っては壁の中で温度が上がって
ムンムンしながら乾く繰り返しで、
木も指で押すとブッスと刺さるような 腐りかたをすると、
タイルと下地のモルタルの重みに耐え切れず剥落するのです
以下は,鉄骨が建って
タイル壁の仕上がり方
鉄骨が立って柱から柱間が壁になります,
柱間に間柱を取り付けながら
サッシュ取り付け下地も作って行きます,
そしてサッシュ枠を取り付けますと
サッシュの出面で壁厚仕上がり寸法が決まります
そしてタイル壁の下地を作ります
間柱に木摺りを打ち付けその上に、防水紙叉はフェルト取り付け
ラス網を取り付ける法方と、もう１つの工法は間柱に
トタン板にラス網のついた物を取り付けた
（どちらかの工法）所で
モルタル下地塗りのタイル貼り仕上げとなる、
 経年過したタイル壁について
タイル壁の経年過した建物は１戸１戸、痛み具合が違うために
維持管理改修工事は現物を見て点検をし
傷んでいる状況に合わせて
施行材料の選択と手段と方法を決めるのが
一番良いと思いますので、タイル壁については此処でとめます
本来なら新築当初から先を見越して、維持管理費の積み立てを
計画して頂けると、貴方自身が日々快適に
安心した生活が送れると信じます
維持管理の計画の立て方
では、あなたの身の回りを見てみましょう
ガス台.温水器.流し台.冷蔵庫.冷暖房空調機.畳.ジュタン壁クロス.自動車等
私たちの身の回りの主立った生活に必要な物を,あげて見ました
サテこれらの,品物はそれぞれが、購入したときいくらで
何年後に買い換えが必要なのか
それぞれの販売店で聞くと教えてくれると思います
下に私の思いつきの項目と値段と
買い換え年数と
月割り積み立て表を作ってみました
| |
購入値段 |
買換え年数 |
月数 |
月割金額 |
備考 |
来年度の予算 |
| 1. ガス台 |
50,000 |
10年 |
120 |
417 |
|
|
| 2. 温水器 |
600,000 |
10年 |
120 |
5,000 |
|
|
| 3. 冷蔵庫 |
200,000 |
10年 |
120 |
1,667 |
|
|
| 4. 冷暖房機 |
600,000 |
10年 |
120 |
1,667 |
|
|
| 5.畳（6.6.8.） |
150,000 |
5年 |
60 |
1,250 |
畳表替え |
|
| 6.ジュウタン壁クロス |
1,000,000 |
5年 |
60 |
16,000 |
汚れやりかえ |
|
| 7. 自動車 |
3,000,000 |
15年 |
180 |
16,667 |
|
|
| 8.防水外壁改修 |
4,000,000 |
10年 |
120 |
33,333 |
|
|
| 積み立て合 計 |
|
|
|
72,667 |
|
|
この表を作る基本は,あなたの収入に
応じ計画してみてください。
上の表は、鉄筋コンクリート.鉄骨構造物
（店舗付き住宅程度）を対象にしております
木造瓦屋根住宅も同様に表を作りながら建築会社さんと
作成すれば適切なものが出来ると思います
そしてペンキ塗り替え.畳の表かえ.壁クロスの張替え等.
高額な品物とかは、
それぞれの販売店で耐用年数叉は､
買い換え時期等必ず聞かないと表は出来ません
表の中８．の専門業者としてのご説明
１戸立ち屋上.外壁改修面積があわせて400ｍ2としました
そして１㎡当りの改修施行単価を一万円と致しましたが、
（実際には既存のものが、痛みが激しい場合は、
倍の2万円とか.？.掛るかもしれません
正確な数字が欲しい場合は、専門工事店とご相談ください）
10年=120ヶ月（4,000,000／120ヶ月＝33,333円（1ヶ月）
つづく-1
この様に表にして眺めて見ると色々な事が湧き
出てくるように思います
先ず第１に、衣食住の生活設計が見えて来るような
気がします
第２に、自分たちの生活レベルが見えてきます
（隣近所の家と自分の家との比較で自分なりのレベルが見えてきます）
第3に、生活設計を実践したときに、
我が家の歴史として残ります
（これは本当に偉大なことですばらしいことだと思います）
この様に私達日常生活の,身の回り品に高額に掛る物は,
表に追加して計画出来れば
5.10年先の目標が立ち心にゆとりと安心の持てる生活が
未来に希望が沸いて来ると信じております
|
（つづく-1）
民間企業の建物維持管理
さて街中のビル.マンション.工場の建物.病院の建物.
すべての建物の維持管理には、
今からでも台帳式にカルテを作って見たら、
建物の管理は至極簡単に出来るのではないかと思いますが
建物が沢山あればパソコンに、建物１戸に１つのカルテ(書式)を、
作り登録しておけば良いわけです
工場病院等の経営者の方は建物は、お金を生んでくれないので
雨が漏れるとか事故が発生しないと建物には、
手が着かないのが実情のようです
只この時、すでに建物が建っている建物に対して現状老化して
それぞれの其の痛みぐわいを点検し等級を付けた診断書を作る
診断書には、無論それぞれの見積書を書き加えひと目で、
状況がわかるように書式化し
パソコンで管理処理する
躯体.内外壁仕上げ材.冷暖房設備.電気関係等.各専門屋さんに点検をして貰い
今すぐ変えなくてはならない物、手を直ぐ入れておく物、
来年は変えなくてはならない物
其の何年か後取り替える物、
と言ふうに10年くらいまでをテーマとして付け加えて、
点検をして貰い点検した本体と、其の付属物消耗品等の
それぞれの取替え時期と取り替えたら、いくら掛かるのか値段も入れて貰い、
それを書式化し診断書とし、パソコンで管理処理するにまとめる、
また今すぐ（年内）変えなくて
ならないものに関しては見積もりしてもらう
以上のようにしてパソコンに登録しておけば瞬時に今年の建物の修繕費が、
計算できると思います
私素人
建物の中に入る付属物例えば、工場であれば
製造生産している機械類すべてを、この様な管理をしていけば
工場全体のバランスシートが出来る様におもいますが？
（つづくー2）
 改修計画をする大まかな目安として
点検をしてみましょう。
気になる所が一つでもありましたら早めに
専門工事店にご相談下さい。 |
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